Con l’arrivo dell’estate cresce il numero di interventi legati alla climatizzazione degli edifici. Tra le domande più frequenti poste da proprietari, amministratori di condominio e imprese vi è quella relativa alla sostituzione delle unità esterne dei condizionatori: serve un’autorizzazione edilizia? Il Comune può ordinare la rimozione di un climatizzatore già installato?

Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha fornito importanti chiarimenti, ribadendo alcuni principi fondamentali in materia di edilizia libera, tutela del patrimonio edilizio e proporzionalità dell’azione amministrativa.

Quando la sostituzione di un climatizzatore rientra nell’edilizia libera

Il caso esaminato dai giudici riguardava un immobile situato in un’area storica soggetta a particolari vincoli urbanistici. Il Comune aveva ordinato la rimozione dell’unità esterna di un impianto di climatizzazione ritenendo che fosse stata installata senza le necessarie autorizzazioni.

Durante il procedimento è però emerso che non si trattava di una nuova installazione, ma della sostituzione di un motore già esistente da anni.

Questa distinzione è determinante dal punto di vista normativo.

L’articolo 6 del D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia, include infatti tra gli interventi di edilizia libera molte opere riconducibili alla manutenzione ordinaria. La sostituzione di un componente impiantistico esistente, senza modifiche sostanziali all’edificio o al suo prospetto, può rientrare in questa categoria.

In questi casi non si realizza una nuova opera edilizia e non si determina alcuna trasformazione urbanistica dell’immobile.

Cosa si intende per edilizia libera

L’edilizia libera comprende tutti quegli interventi che possono essere eseguiti senza richiedere un permesso di costruire, una SCIA o una CILA, salvo la presenza di specifici vincoli.

Tra gli interventi più comuni rientrano:

• manutenzione ordinaria degli edifici;
• sostituzione di impianti tecnologici esistenti;
• riparazioni e interventi conservativi di modesta entità;
• installazione di alcuni elementi accessori che non alterano la sagoma o la volumetria dell’edificio;
• opere temporanee e facilmente amovibili nei casi previsti dalla normativa.

Tuttavia, la classificazione di un intervento come edilizia libera non significa automaticamente che possa essere eseguito ovunque e in qualsiasi contesto.

Attenzione ai vincoli urbanistici e paesaggistici

Uno degli aspetti più importanti evidenziati dalla sentenza riguarda la presenza di eventuali vincoli.

Un intervento che normalmente rientrerebbe nell’edilizia libera può richiedere ulteriori autorizzazioni se viene eseguito su:

• edifici sottoposti a tutela storico-artistica;
• immobili vincolati dalla Soprintendenza;
• centri storici;
• aree soggette a vincolo paesaggistico;
• immobili inseriti in particolari strumenti di tutela comunale.

In queste situazioni è sempre opportuno effettuare una verifica preventiva con tecnici qualificati per evitare contestazioni successive.

Quando il Comune può ordinare la rimozione di un’opera

I Comuni hanno il compito di vigilare sull’attività edilizia e possono intervenire quando riscontrano opere abusive o realizzate in contrasto con le norme vigenti.

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha ribadito che l’amministrazione non può limitarsi a contestare genericamente un’opera, ma deve dimostrare concretamente le ragioni che giustificano il provvedimento.

Nel caso esaminato, il Comune non è riuscito a dimostrare che il climatizzatore fosse stato installato ex novo dopo l’entrata in vigore delle norme richiamate. Al contrario, la documentazione prodotta dal proprietario ha consentito di accertare la preesistenza dell’impianto.

Secondo i giudici, non può essere il cittadino a dover provare l’inesistenza dell’abuso quando esistono già elementi documentali che attestano la regolarità dell’intervento.

Il principio di proporzionalità nell’attività edilizia

Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda il principio di proporzionalità.

L’azione amministrativa deve sempre essere adeguata rispetto all’effettivo interesse pubblico da tutelare.

Nel caso specifico, una verifica tecnica ha accertato che l’unità esterna del climatizzatore era collocata all’interno di un cortile condominiale, non visibile dalla strada e non percepibile da punti panoramici o di particolare interesse paesaggistico.

Inoltre, nello stesso contesto erano presenti altri impianti analoghi.

Per queste ragioni il Consiglio di Stato ha ritenuto che l’ordine di demolizione fosse eccessivo e non proporzionato rispetto all’effettiva incidenza dell’opera sul contesto urbano e paesaggistico.

Perché è importante affidarsi a professionisti qualificati

La normativa edilizia italiana è articolata e richiede spesso valutazioni tecniche specifiche che vanno oltre la semplice distinzione tra edilizia libera e interventi soggetti a titolo abilitativo.

Ogni immobile presenta caratteristiche differenti e può essere interessato da regolamenti comunali, vincoli paesaggistici, prescrizioni urbanistiche o norme di tutela che incidono direttamente sulla possibilità di eseguire determinati lavori.

Per questo motivo, prima di installare o sostituire impianti tecnologici, climatizzatori, pompe di calore o altri elementi esterni agli edifici, è sempre consigliabile effettuare una verifica preliminare con professionisti esperti nel settore edilizio e impiantistico.

Una corretta valutazione tecnica consente di evitare contenziosi, sanzioni e interventi successivi che potrebbero comportare costi molto superiori rispetto a una pianificazione eseguita correttamente fin dall’inizio.

Edilizia libera non significa assenza di regole

La sentenza del Consiglio di Stato conferma un principio fondamentale: la sostituzione di un climatizzatore esistente può rientrare nell’edilizia libera quando non modifica le caratteristiche dell’immobile e non determina trasformazioni edilizie rilevanti.

Allo stesso tempo, la decisione ricorda che l’attività edilizia deve sempre essere valutata nel contesto specifico dell’immobile e che la Pubblica Amministrazione è tenuta a motivare adeguatamente eventuali provvedimenti repressivi, rispettando i principi di ragionevolezza e proporzionalità.

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Grazie a un approccio personalizzato e all’esperienza maturata nel settore edilizio, è possibile individuare le soluzioni più adatte per valorizzare ogni ambiente, migliorando comfort, funzionalità ed efficienza senza rinunciare all’estetica e alla qualità costruttiva.

Contatti aziendali:
Global Società Cooperativa
Telefono: 070.2348800
Email: info@globalsocietacooperativa.com

Realizzare una piscina in giardino è il sogno di tante persone. Soprattutto in estate, con il caldo torrido che contraddistingue la Sardegna e il suo entroterra, una piscina domestica fornirebbe un sollievo piacevolissimo e un’opportunità di svago in qualunque momento della giornata.  Tra le domande che ci sentiamo rivolgere più spesso sulle piscine, la maggior parte riguardano autorizzazioni e permessi. In questo articolo cercheremo di fornire tutte le informazioni principali, per fugare ogni dubbio.

Occorrono delle autorizzazioni per costruire una piscina nel cortile di casa? La risposta è sì. In Italia infatti le piscine non rientrano nel campo dell’edilizia libera e dunque è necessario ottenere i relativi permessi per costruire. La normativa è complessa e regolamentata da accordi Stato-Regione recepiti e interpretati in modo diverso dai singoli governi regionali e, talvolta, dalle singole province.

Come districarsi tra le varie normative? Sicuramente la soluzione più semplice è quella di rivolgersi all’ufficio tecnico comunale, che saprà fugare ogni dubbio, o rivolgersi a un professionista che abbia esperienza nella realizzazione delle piscine nel territorio (il passaparola, come spesso accade, risolve tanti problemi).

Permessi per costruire una piscina

Come stabilito dal  Decreto del Presidente della Repubblica 380/2001 è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato alla progettazione e presentare al Comune di pertinenza la richiesta del permesso di costruire.

Per la costruzione della piscina, il permesso di costruire è necessario quando:
– la piscina ha un volume superiore al 20% dell’edificio principale
– le norme tecniche degli strumenti urbanistici la qualificano come intervento di nuova costruzione.

La domanda va presentata all’ufficio di pertinenza del Comune, insieme a:
– titolo di legittimazione;
– elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio;
– autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie.

La realizzazione della piscina potrebbe essere soggetta agli oneri urbanizzazione, variabili da Comune a Comune, che possono pesare sulle spese burocratiche (art. 20 legge 380/2001). Per questo è bene avere idea delle spese globali per non sforare il budget che ci si era prefissati in partenza.

Piscine interrate: quando basta la DIA?

In alcuni casi è possibile realizzare la piscina in giardino con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività. Ciò è possibile quando c’è un rapporto di “pertinenza”, cioè la costruzione è progettata ad uso esclusivo e permanente dell’edificio principale, e si rispettino i seguenti punti:
– gli interventi hanno un volume pari o inferiore al 20% rispetto all’edificio principale;
– gli interventi non la qualificano come nuova costruzione secondo specifici regolamenti urbanistici, ambientali o paesaggistici del Comune.

La DIA deve essere presentata all’ufficio comunale da un professionista (geometra, architetto, ingegnere), che potrà verificare se nel Comune di pertinenza ci sono vincoli di tipo paesaggistico, storico-architettonico o di altro tipo nel piano regolatore.

Piscine non interrate: permesso non necessario

Il discorso cambia se la piscina non è interrata, ma viene poggiata fuori terra, al di sopra del suolo del giardino. In questo caso, la struttura viene considerata come arredo, al pari di un mobile o di un tavolino posizionato all’aperto. Inoltre si tratta di una costruzione mobile, che può essere rimossa e che non richiede interventi di ristrutturazione per essere posizionata e non costituisce una nuova volumetria a sé.

Affidarsi a professionisti esperti significa realizzare una piscina di qualità, evitando problemi futuri e garantendo risparmio sui costi di manutenzione e gestione. Che si tratti di nuove realizzazioni o di riqualificazione di spazi esistenti, Global Società Cooperativa  è il partner ideale per piscine sicure, sostenibili e conformi a tutte le normative vigenti.

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Con la fine dell’estate e con l’arrivo delle prime serate più fresche, capita a tutti di fantasticare su come chiudere gli spazi esterni della propria casa (ad esempio verande, portici e balconi) e continuare viverli appieno tutto l’anno.

Delimitare un’area esterna con delle vetrate permette infatti di sfruttare gli spazi esterni anche in autunno e soprattutto in inverno, quando il freddo costringe le persone a tenere le imposte chiuse per evitare eccessive dispersioni di calore e si perdono preziosi metri quadrati della propria abitazione. Chiudendo un balcone o un porticato con delle vetrate scorrevoli, invece, si incrementa la superficie “vivibile” della casa con qualsiasi condizione atmosferica.

Le vetrate panoramiche rappresentano una delle soluzioni più ricercate e di design degli ultimi anni: non solo proteggono dal vento e dalle intemperie, ma abbattono le temperature esterne più severe, creando un ottimo isolamento termico e acustico. Vivibilità e abitabilità però sono nozioni differenti in edilizia, per cui bisogna fare degli opportuni distinguo prima di procedere con l’installazione di una vetrata scorrevole: infatti, la distanza tra i due concetti è uguale a quella che separa la necessità di richiedere un permesso di costruzione rispetto a un più semplice intervento in libera edilizia. 

I parametri di riferimento che determinano l’esigibilità del permesso di costruire – nel caso di una vetrata – sono la stabilità costruttiva, il peso e la grandezza della struttura da installare, la modifica degli spazi su cui verranno installate le vetrate, oltre alle norme locali (vincoli paesaggistici o altri vincoli comunali o regionali).

Per questi motivi è quindi suggeribile rivolgersi sempre a tecnici abilitati che possano verificare la presenza dei requisiti minimi necessari al fine di ottenere i giusti permessi ed evitare sanzioni.

Vetrate panoramiche amovibili: definizione e requisiti

La legge 142/2022 di conversione del Decreto Legge 115/2022 cd. “Aiuti bis”, in vigore dal 22 settembre 2022, ha introdotto l’art. 33-quater, che include, fra gli interventi eseguibili in libera edilizia, anche la realizzazione e l’installazione di vetrate panoramiche, le cosiddette VEPA.

Le vetrate panoramiche amovibili, come suggerisce il nome stesso, sono delle particolari vetrate scorrevoli realizzate con vetro temperato che possono essere installate per chiudere il balcone di casa senza necessità di autorizzazioni. Queste vetrate non hanno alcun montante verticale (in modo da garantire totale trasparenza).

Per poter essere definite vetrate panoramiche amovibili occorre quindi il rispetto di tutta una serie di requisiti vincolanti:

• devono essere amovibili e totalmente trasparenti senza profili verticali;
• devono assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, di miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, di riduzione delle dispersioni termiche, di parziale impermeabilizzazione;
• devono riguardare solo balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o logge rientranti all’interno dell’edificio.

Le vetrate panoramiche amovibili, inoltre, per essere installabili in regime di edilizia libera devono rispettare anche altre precise condizioni:

• non devono dare vita a spazi stabilmente chiusi (con conseguente variazione di volumi e di superfici);
• non devono comportare la modifica della destinazione d’uso di balcone o loggia;
• devono fornire una naturale micro-aerazione e garantire un costante arieggiamento dei vani interni domestici per la salubrità degli stessi.
• le caratteristiche tecnico-costruttive e i profili estetici non devono modificare l’architettura generale del condominio.

L’installazione delle vetrate panoramiche amovibili resta comunque soggetta al rispetto di ulteriori prescrizioni normative tra cui:

• le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali;
• le normative in tema di vincoli paesaggistici e culturali;
• disposizioni nel regolamento condominiale.

Che differenza c’è tra vetrata amovibile e veranda?

La veranda è una struttura che consente la realizzazione di un ambiente chiuso da annettere all’abitazione. La veranda comporta dunque la trasformazione completa di un’area accessoria aperta, il balcone, in uno spazio chiuso abitabile. Per questo motivo, aumentando il volume complessivo dell’immobile, nel caso della veranda – a differenza delle vetrate amovibili – risulta obbligatoria la richiesta di permesso di costruzione.

Le vetrate panoramiche donano il massimo della luminosità e del comfort, possiedono un’elevata resistenza a tutte le intemperie. L’assenza di profili verticali e la struttura in alluminio ridotta consentono la continuità tra interno ed esterno, non andando ad appesantire la facciata esterna dell’edificio: le ante scorrono su binari e in base alla soluzione scelta è possibile impacchettarle su un lato, lasciando l’ambiente completamente aperto quando il meteo lo consente. L’effetto tutto vetro che ne deriva permette alle vetrate panoramiche di regalare il massimo della luce agli ambienti interni e di dare quel tocco di stile che valorizza al massimo una casa.

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Per qualsiasi dubbio, è sempre consigliabile consultare un professionista esperto per valutare tutta la documentazione necessaria prima di iniziare i lavori. Mettere la propria casa in mano a un progettista affidabile prima, e a una ditta esperta poi, ridurrà al minimo il rischio di errori o intoppi burocratici.

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Chiudere un’area esterna di un’edificio con delle vetrate permette di vivere più comodamente gli spazi esterni anche in inverno, soprattutto nelle settimane più fredde, in cui il gelo costringe le persone a tenere le imposte chiuse per evitare eccessive dispersioni di calore. Chiudendo un balcone con delle vetrate scorrevoli, invece, si incrementa la superficie “vivibile” della casa.

Vivibilità e abitabilità però sono concetti differenti in edilizia, per cui bisogna fare degli opportuni distinguo prima di procedere con l’installazione di una vetrata scorrevole. Infatti, la distanza tra i due concetti è uguale a quella che separa la necessità di richiedere un permesso di costruzione rispetto a un ben più semplice intervento in libera edilizia. 

I parametri di riferimento che determinano l’esigibilità del permesso di costruire – nel caso di una vetrata – sono la stabilità costruttiva, il peso e la grandezza della struttura da installare, la modifica degli spazi su cui verranno installate le vetrate, oltre alle norme locali (vincoli paesaggistici o altri vincoli comunali o regionali).

Per questi motivi è quindi suggeribile rivolgersi sempre a tecnici abilitati che possano verificare la presenza dei requisiti minimi necessari al fine di ottenere i giusti permessi ed evitare sanzioni.

Vetrate panoramiche amovibili: definizione e requisiti

La legge 142/2022 di conversione del Decreto Legge 115/2022 cd. “Aiuti bis”, in vigore dal 22 settembre 2022, ha introdotto l’art. 33-quater, che include, fra gli interventi eseguibili in libera edilizia, anche la realizzazione e l’installazione di vetrate panoramiche, le cosiddette VEPA.

Le vetrate panoramiche amovibili, come suggerisce il nome stesso, sono delle particolari vetrate scorrevoli realizzate con vetro temperato che possono essere installate per chiudere il balcone di casa senza necessità di autorizzazioni. Queste vetrate non hanno alcun montante verticale (in modo da garantire totale trasparenza).

Per poter essere definite vetrate panoramiche amovibili occorre quindi il rispetto di tutta una serie di requisiti vincolanti:

• devono essere amovibili e totalmente trasparenti;
• devono assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, di miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, di riduzione delle dispersioni termiche, di parziale impermeabilizzazione;
• devono riguardare solo balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o logge rientranti all’interno dell’edificio.

Le vetrate panoramiche amovibili, inoltre, per essere installabili in regime di edilizia libera devono rispettare anche altre precise condizioni:

• non devono dare vita a spazi stabilmente chiusi (con conseguente variazione di volumi e di superfici);
• non devono comportare la modifica della destinazione d’uso di balcone o loggia;
• devono favorire una naturale micro-aerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento, a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
• le caratteristiche tecnico-costruttive e i profili estetici non devono modificare l’architettura generale del condominio.

L’installazione delle vetrate panoramiche amovibili resta comunque soggetta al rispetto di ulteriori prescrizioni normative tra cui:

• le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali;
• le normative in tema di vincoli paesaggistici e culturali;
• disposizioni nel regolamento condominiale.

Che differenza c’è tra vetrata amovibile e veranda?

La veranda è una struttura in vetro che consente la realizzazione di un ambiente chiuso da annettere all’abitazione. La veranda comporta dunque la trasformazione completa di un’area accessoria aperta, il balcone, in uno spazio chiuso abitabile. Per questo motivo, aumentando il volume complessivo dell’immobile, nel caso della veranda – a differenza delle vetrate amovibili – risulta obbligatoria la richiesta di permesso di costruzione.

Realizzare una piscina in giardino è il sogno di tante persone. Soprattutto in estate, con il caldo torrido che contraddistingue le ultime annate, una piscina domestica fornirebbe un sollievo piacevolissimo e un’opportunità di svago in qualunque momento della giornata.  Tra le domande che ci sentiamo rivolgere più spesso sulle piscine, la maggior parte riguardano autorizzazioni e permessi. In questo articolo cercheremo di fornire tutte le informazioni principali, per fugare ogni dubbio.

Occorrono delle autorizzazioni per costruire una piscina nel cortile di casa? La risposta è sì. In Italia infatti le piscine non rientrano nel campo dell’edilizia libera e dunque è necessario ottenere i relativi permessi per costruire. La normativa è complessa e regolamentata da accordi Stato-Regione recepiti e interpretati in modo diverso dai singoli governi regionali e, talvolta, dalle singole province.

Come districarsi tra le varie normative? Sicuramente la soluzione più semplice è quella di rivolgersi all’ufficio tecnico comunale, che saprà fugare ogni dubbio, o rivolgersi a un professionista che abbia esperienza nella realizzazione delle piscine nel territorio (il passaparola, come spesso accade, risolve tanti problemi).

Permessi per costruire una piscina

Come stabilito dal  Decreto del Presidente della Repubblica 380/2001 è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato alla progettazione e presentare al Comune di pertinenza la richiesta del permesso di costruire.

Per la costruzione della piscina, il permesso di costruire è necessario quando:
– la piscina ha un volume superiore al 20% dell’edificio principale
– le norme tecniche degli strumenti urbanistici la qualificano come intervento di nuova costruzione.

La domanda va presentata all’ufficio di pertinenza del Comune, insieme a:
– titolo di legittimazione;
– elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio;
– autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie.

La realizzazione della piscina potrebbe essere soggetta agli oneri urbanizzazione, variabili da Comune a Comune, che possono pesare sulle spese burocratiche (art. 20 legge 380/2001). Per questo è bene avere idea delle spese globali per non sforare il budget che ci si era prefissati in partenza.

Piscine interrate: quando basta la DIA?

In alcuni casi è possibile realizzare la piscina in giardino con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività. Ciò è possibile quando c’è un rapporto di “pertinenza”, cioè la costruzione è progettata ad uso esclusivo e permanente dell’edificio principale, e si rispettino i seguenti punti:
– gli interventi hanno un volume pari o inferiore al 20% rispetto all’edificio principale;
– gli interventi non la qualificano come nuova costruzione secondo specifici regolamenti urbanistici, ambientali o paesaggistici del Comune.

La DIA deve essere presentata all’ufficio comunale da un professionista (geometra, architetto, ingegnere), che potrà verificare se nel Comune di pertinenza ci sono vincoli di tipo paesaggistico, storico-architettonico o di altro tipo nel piano regolatore.

Piscine non interrate: permesso non necessario

Il discorso cambia se la piscina non è interrata, ma viene poggiata fuori terra, al di sopra del suolo del giardino. In questo caso, la struttura viene considerata come arredo, al pari di un mobile o di un tavolino posizionato all’aperto. Inoltre si tratta di una costruzione mobile, che può essere rimossa e che non richiede interventi di ristrutturazione per essere posizionata e non costituisce una nuova volumetria a sé.

Tettoie, pergolati e verande vengono considerati accessori edilizi minori. In realtà, soprattutto negli ultimi anni, questi accessori rientrano tra le strutture statisticamente più richieste dai privati, poiché consentono di sfruttare e vivere al meglio alcune aree , ottimizzando gli spazi ed estendendo la metratura “vivibile” della casa.

Ma che differenza c’è tra questi elementi edili? Si può procedere liberamente alla loro installazione? Occorrono permessi particolari? Scopriamolo insieme in questo articolo.

Differenza tra tettoia e pergolato

La differenza le due opere consiste nel fatto che il pergolato è generalmente una struttura ornamentale, in legno o altro materiale leggero, aperta nei lati esterni e nella parte superiore e ha la funzione principale di regalare una zona d’ombra; invece una tettoia, per definizione, può essere utilizzata come riparo di beni materiali da sole e pioggia.

Dal punto di vista normativo la differenza è marcata. Il pergolato viene ricompreso nel glossario dell’edilizia libera, non necessitante di titoli abilitativi, mentre una tettoia è vincolata al rilascio di una concessione edilizia.

La veranda

La veranda è definita come un locale chiuso su tutti i lati da superfici vetrate con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente removibili. Le verande determinano quindi un aumento di volumetria e una modifica del prospetto dell’edificio: per questo la realizzazione di una veranda è anch’essa vincolata al rilascio di una concessione edilizia.

Se la copertura è di minima entità, ad esempio necessaria a contenere un impianto tecnico (ad esempio il riparo per una caldaia installata all’esterno), non è necessario alcun permesso e si rientra nel glossario dell’edilizia libera.

In caso di dubbio, comunque, è sempre consigliabile rivolgersi ad un tecnico specializzato prima di iniziare i lavori.