Tra le pratiche edilizie più richieste negli ultimi anni, la demolizione e ricostruzione di ruderi o edifici fatiscenti rappresenta una valida opportunità per riqualificare il patrimonio edilizio esistente. Tuttavia, prima di procedere con un intervento edilizio di questo tipo, è fondamentale conoscere in modo preciso le normative e le responsabilità del Comune in materia autorizzativa.
Uno degli errori più frequenti, soprattutto nei casi di fabbricati diruti o parzialmente crollati, è quello di richiedere un parere informale preventivo al Comune, spesso per avere indicazioni sulla fattibilità dell’intervento. Tuttavia, come chiarito di recente da una sentenza del TAR, un parere negativo non ufficiale non ha alcun valore legale e in caso di parere negativo non può essere impugnato. Solo un atto formale, come un diniego su SCIA o permesso di costruire, può essere contestato.
Il quadro normativo sulla demolizione e ricostruzione
Secondo l’art. 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), anche la demolizione e ricostruzione può rientrare nella categoria della ristrutturazione edilizia, a condizione che vengano rispettati i volumi preesistenti. Le leggi urbanistiche locali possono tuttavia consentire eventuali incrementi volumetrici, che devono essere verificati caso per caso.
Nel caso specifico esaminato dal TAR, il Comune aveva espresso un parere negativo non formalizzato, senza un’istruttoria completa. Ma l’assenza di una vera istanza edilizia formale, come una SCIA o un permesso di costruire, rende quel diniego privo di effetti giuridici.
Anche quando si tratta di immobili situati in zona vincolata, l’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 146 del D.lgs. 42/2004 ha efficacia solo se integrata all’interno dell’iter edilizio ordinario. Il parere paesaggistico non può mai sostituire il titolo edilizio.
Come muoversi per demolire e ricostruire un rudere in modo corretto
Per chi desidera avviare un progetto di recupero edilizio su un rudere o un edificio in condizioni critiche, il primo passo è evitare scorciatoie o richieste informali. Un parere preventivo del Comune non vincolante può portare a situazioni di incertezza e blocchi procedurali.
Il percorso corretto prevede la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) oppure di una richiesta formale di permesso di costruire, corredate da una documentazione tecnica dettagliata: rilievi fotografici, planimetrie, visure catastali storiche, relazioni tecniche e ogni elemento utile a dimostrare la consistenza dell’edificio originario.
Soprattutto nel caso di edifici collabenti, la precisione nella ricostruzione dello stato legittimo è cruciale per ottenere un parere favorevole e per dimostrare la legittimità dell’intervento. In presenza di vincoli paesaggistici, l’iter dovrà includere anche il passaggio in Commissione per il Paesaggio e l’ottenimento dell’autorizzazione specifica, senza però saltare o sostituire la richiesta edilizia principale.
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