Prima di acquistare, vendere o ristrutturare un immobile è importante ricostruirne la storia urbanistica. L’accesso agli atti edilizi consente di consultare le pratiche conservate dal Comune e di ottenere copia di licenze, concessioni, permessi di costruire, condoni, sanatorie, CILA, SCIA, varianti ed elaborati grafici.

Questa verifica è particolarmente importante prima di avviare una ristrutturazione edilizia in Sardegna, perché permette al tecnico incaricato di confrontare i progetti autorizzati con lo stato attuale dell’edificio e di individuare eventuali difformità.

L’accesso agli atti, tuttavia, non equivale a un certificato di conformità. Il Comune consegna i documenti esistenti nei propri archivi, mentre la valutazione sulla regolarità urbanistica ed edilizia deve essere effettuata da un professionista qualificato.

Che cos’è l’accesso agli atti edilizi

L’accesso agli atti edilizi è una forma di accesso documentale disciplinata principalmente dagli articoli 22-25 della Legge 7 agosto 1990, n. 241 e dal D.P.R. 12 aprile 2006, n. 184.

Permette agli interessati di:

• esaminare i documenti amministrativi detenuti dal Comune;
• ottenere copie cartacee o digitali;
• verificare quali titoli edilizi siano stati presentati o rilasciati;
• ricostruire le trasformazioni autorizzate nel corso degli anni;
• acquisire la documentazione necessaria per una compravendita o per nuovi lavori.

Possono essere accessibili anche documenti interni, tavole grafiche, fotografie, relazioni tecniche e rappresentazioni informatiche, purché esistano e siano detenuti dall’amministrazione.

Il Comune non è invece obbligato a elaborare una nuova relazione, ricostruire la conformità dell’immobile o produrre un documento mai formato.

Qual è la differenza tra accesso documentale e accesso civico

Per ottenere le pratiche relative a uno specifico immobile si utilizza normalmente l’accesso documentale previsto dalla Legge 241/1990. Il richiedente deve dimostrare un interesse diretto, concreto e attuale collegato ai documenti richiesti.

L’accesso civico semplice riguarda documenti che l’amministrazione avrebbe dovuto pubblicare obbligatoriamente, mentre l’accesso civico generalizzato consente a chiunque di richiedere ulteriori dati e documenti, nel rispetto dei limiti previsti per privacy, sicurezza e altri interessi protetti.

Definire genericamente la richiesta come “FOIA” non garantisce quindi l’accesso completo al fascicolo edilizio di un’abitazione. Per una verifica urbanistica è preferibile presentare una richiesta motivata e riferita con precisione all’immobile.

Chi può chiedere le pratiche edilizie al Comune

Il proprietario dell’immobile ha normalmente un interesse diretto a ottenere la documentazione. Possono presentare la richiesta anche:

• comproprietari e titolari di diritti reali;
• usufruttuari;
• promissari acquirenti con proposta accettata o contratto preliminare;
• condomini, per gli atti relativi alla propria unità o alle parti comuni;
• amministratori di condominio;
• confinanti interessati da distanze, vedute o sicurezza delle costruzioni;
• tecnici, avvocati o altri professionisti muniti di delega.

Il potenziale acquirente che non abbia ancora sottoscritto una proposta o un preliminare potrebbe non avere un interesse sufficientemente qualificato. In questi casi è consigliabile ottenere una delega dal proprietario.

Quali documenti chiedere

Una richiesta efficace non dovrebbe limitarsi alla formula generica “tutta la documentazione presente”. È preferibile indicare le tipologie di atti necessarie alla verifica.

Tra i principali documenti da richiedere rientrano:

• licenze edilizie;
• concessioni edilizie;
• autorizzazioni edilizie;
• permessi di costruire;
• denunce di inizio attività;
• CILA e SCIA;
• varianti in corso d’opera o finali;
• domande di condono e relativi provvedimenti;
• accertamenti di conformità e sanatorie;
• elaborati grafici e planimetrie allegate;
• relazioni tecniche;
• eventuali pareri paesaggistici;
• autorizzazioni del Genio civile, quando pertinenti;
• comunicazioni di inizio e fine lavori;
• certificati di abitabilità o agibilità;
• provvedimenti repressivi, ordinanze o verbali riferiti all’immobile.

È importante richiedere anche gli allegati e le tavole approvate. Il solo provvedimento amministrativo potrebbe infatti richiamare elaborati grafici o varianti indispensabili per comprendere quali opere siano state effettivamente autorizzate.

Come identificare correttamente l’immobile

Una delle cause più frequenti di ritardo è l’identificazione incompleta del fabbricato. Nell’istanza è opportuno riportare:

• indirizzo completo;
• numero civico attuale ed eventuali numerazioni precedenti;
• foglio, particella e subalterno catastale;
• nominativi degli attuali e dei precedenti proprietari;
• periodo approssimativo di costruzione;
• estremi di eventuali pratiche già conosciute;
• destinazione d’uso dell’immobile.

I dati catastali aiutano la ricerca ma non provano la regolarità edilizia. Catasto e archivio urbanistico hanno funzioni differenti: una planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi non dimostra automaticamente che le opere siano state autorizzate dal Comune.

In Sardegna, inoltre, alcune pratiche più recenti possono essere state trasmesse attraverso il SUAPE, mentre i titoli più risalenti possono trovarsi negli archivi cartacei comunali. La ricerca potrebbe quindi coinvolgere più archivi.

Come motivare la richiesta di accesso

La motivazione deve spiegare il collegamento tra il richiedente, l’immobile e i documenti. Non è necessario anticipare una lunga argomentazione giuridica, ma bisogna evitare formule eccessivamente generiche.

Alcuni esempi di motivazione sono:

• verifica preliminare alla vendita dell’immobile;
• controllo urbanistico prima dell’acquisto;
• progettazione di lavori di ristrutturazione;
• verifica della legittimità delle parti comuni condominiali;
• tutela della proprietà confinante;
• predisposizione di una pratica edilizia;
• necessità di esercitare o difendere un diritto.

Quando la conoscenza dei documenti è necessaria per curare o difendere interessi giuridici, l’articolo 24, comma 7, della Legge 241/1990 prevede una particolare tutela del cosiddetto accesso difensivo. Anche in questo caso la richiesta deve indicare il collegamento concreto tra i documenti e la posizione da proteggere.

Accesso informale e accesso formale

L’accesso informale può essere utilizzato quando non vi sono dubbi sulla legittimazione del richiedente, i documenti sono facilmente individuabili e non risultano soggetti controinteressati.

L’accesso formale è invece necessario quando:

• occorre effettuare una ricerca negli archivi;
• la richiesta coinvolge documenti di terzi;
• esistono possibili controinteressati;
• non è possibile accogliere immediatamente la domanda;
• il richiedente vuole avere prova della data di presentazione.

Per le pratiche edilizie è generalmente preferibile utilizzare la procedura formale, inviando l’istanza attraverso PEC, portale comunale, protocollo o raccomandata.

Quali allegati servono

La documentazione richiesta può cambiare in base al regolamento del singolo Comune. In linea generale occorrono:

• modulo comunale o istanza in forma libera;
• copia del documento di identità;
• documentazione che dimostri il titolo o l’interesse;
• delega, se la domanda viene presentata da un tecnico o da un altro incaricato;
• documento del delegante e del delegato;
• dati catastali e informazioni utili alla ricerca;
• ricevuta dei diritti di segreteria, se previsti anticipatamente.

È importante conservare la ricevuta di protocollazione, perché da quella data decorrono i termini del procedimento.

Quanto tempo ha il Comune per rispondere

Il procedimento di accesso documentale deve concludersi entro 30 giorni dalla presentazione della domanda all’ufficio competente.

Se l’istanza è irregolare o incompleta, l’amministrazione deve comunicarlo al richiedente entro dieci giorni. Il termine ricomincia a decorrere dalla presentazione della domanda corretta o integrata.

Nella pratica, la consegna può richiedere più tempo quando:

• il fascicolo è conservato in un archivio cartaceo;
• mancano gli estremi della pratica;
• l’immobile ha subito diversi passaggi di proprietà;
• sono cambiate particelle, numerazione civica o toponomastica;
• devono essere avvisati eventuali controinteressati;
• parte della documentazione si trova presso un altro ente.

Queste difficoltà organizzative non eliminano però l’obbligo di concludere il procedimento nei termini previsti o di adottare un provvedimento motivato.

Quanto costa l’accesso agli atti edilizi

La visione dei documenti è gratuita. Per ottenere le copie il Comune può chiedere:

• costi di riproduzione;
• diritti di ricerca e archivio;
• diritti di visura;
• spese per scansioni di grande formato;
• imposta di bollo, nei casi previsti;
• costi di spedizione.

Gli importi non sono uguali in tutti i Comuni. Possono variare in base al numero delle pratiche, all’anzianità dei documenti e al formato delle tavole.

Quando gli atti sono già disponibili in formato digitale, i costi di riproduzione possono essere ridotti, ma restano eventualmente dovuti i diritti stabiliti dal regolamento comunale.

Privacy e controinteressati

Le pratiche edilizie possono contenere dati personali di proprietari, progettisti o altri soggetti. Il Comune deve quindi bilanciare il diritto di accesso con la tutela della riservatezza.

Quando individua un controinteressato, l’amministrazione deve comunicargli la richiesta. Il soggetto coinvolto può presentare un’opposizione motivata entro dieci giorni dalla ricezione della comunicazione.

L’opposizione non determina automaticamente il rigetto. Spetta al Comune valutare gli interessi contrapposti e decidere se autorizzare l’accesso completo, consentire un accesso parziale con oscuramento dei dati non necessari oppure negare motivatamente la richiesta.

Quali possono essere gli esiti della domanda

Il Comune può:

• accogliere integralmente l’istanza;
• accoglierla solo in parte;
• differire l’accesso a un momento successivo;
• negare l’accesso con provvedimento motivato;
• dichiarare che i documenti non sono detenuti dall’ufficio;
• comunicare che il fascicolo non è stato reperito.

Il differimento deve essere motivato e deve indicare la durata del rinvio. Anche il diniego totale o parziale deve spiegare le ragioni giuridiche e amministrative della decisione.

Cosa succede se il Comune non risponde

Trascorsi 30 giorni senza risposta, la domanda si considera respinta per silenzio-diniego. Il silenzio non significa che l’immobile sia regolare e non autorizza l’avvio automatico dei lavori.

Contro il diniego espresso o tacito è possibile, entro 30 giorni:

• chiedere il riesame al difensore civico territorialmente competente, quando previsto;
• rivolgersi alla Commissione per l’accesso ai documenti amministrativi nei casi di sua competenza;
• presentare ricorso al Tribunale amministrativo regionale.

La competenza della Commissione e quella del difensore civico dipendono dall’amministrazione che detiene gli atti. Prima di procedere è opportuno verificare il rimedio corretto e valutare l’assistenza di un legale. Le informazioni sui rimedi sono disponibili anche nelle FAQ della Commissione per l’accesso ai documenti amministrativi.

Cosa fare se il fascicolo consegnato è incompleto

Il rilascio di alcuni documenti non conclude necessariamente la ricerca. È opportuno controllare se nel fascicolo siano presenti tutti gli allegati richiamati nei provvedimenti.

Se mancano varianti, tavole o relazioni è possibile inviare una richiesta integrativa indicando:

• il numero della pratica già ricevuta;
• il documento nel quale è richiamato l’allegato mancante;
• la denominazione della tavola o della variante;
• la data dell’accesso precedente;
• l’eventuale presenza di pagine illeggibili o scansioni incomplete.

È utile chiedere al Comune di precisare se il documento mancante non sia mai stato depositato, non sia stato reperito oppure sia conservato in un archivio diverso.

Cosa fare se gli atti non risultano reperibili

La mancata reperibilità di una pratica non dimostra né la regolarità né l’irregolarità dell’edificio. Il tecnico dovrà valutare altre fonti, tra cui:

• precedenti edilizi relativi allo stesso fabbricato;
• mappe e planimetrie storiche;
• documentazione catastale;
• atti notarili;
• fotografie aeree;
• certificati di abitabilità o agibilità;
• pratiche strutturali;
• autorizzazioni paesaggistiche;
• documenti conservati dai precedenti proprietari.

È consigliabile chiedere una comunicazione formale che attesti l’esito negativo della ricerca e specifichi quali archivi siano stati consultati.

Accesso agli atti prima di acquistare casa

La verifica dovrebbe essere effettuata prima della stipula del rogito e, quando possibile, prima di assumere obblighi economici definitivi.

Il tecnico incaricato deve confrontare:

• stato attuale dell’immobile;
• ultimo progetto autorizzato;
• eventuali varianti;
• dati catastali;
• titoli successivi;
• destinazione d’uso;
• documentazione relativa all’agibilità.

Un accesso eseguito in ritardo può far emergere ampliamenti, chiusure di verande, modifiche interne o cambi di destinazione d’uso mai autorizzati, con conseguenze sui tempi della compravendita e sulla possibilità di realizzare nuovi interventi.

Accesso agli atti e ristrutturazione: perché partire dai documenti

Prima di progettare una ristrutturazione è necessario conoscere lo stato urbanistico dell’edificio. Una nuova CILA, SCIA o richiesta di permesso di costruire non può essere utilizzata per ignorare difformità pregresse.

L’accesso agli atti edilizi permette al professionista di verificare la situazione di partenza e stabilire se sia possibile procedere direttamente con il nuovo progetto oppure se occorrano approfondimenti o pratiche preliminari.

Una volta completate le verifiche tecniche e amministrative, Global Società Cooperativa può affiancare privati, aziende ed enti nella realizzazione di interventi di edilizia civile, industriale e pubblica, ristrutturazioni e opere impiantistiche in Sardegna.

Per approfondire è possibile consultare la pagina dedicata ai servizi di edilizia di Global Società Cooperativa oppure contattare l’azienda per richiedere informazioni sui lavori da realizzare.

Contatti aziendali:
Global Società Cooperativa
Via Villacidro 106, San Gavino Monreale (SU)
Telefono: 070.2348800
Email: info@globalsocietacooperativa.com

 

Domande frequenti

Il Comune deve certificare che l’immobile è regolare?

No. L’accesso consente di consultare i documenti detenuti dall’amministrazione. La verifica della conformità deve essere effettuata da un tecnico confrontando i titoli edilizi con lo stato dei luoghi.

Sono sufficienti i documenti catastali?

No. La conformità catastale e quella urbanistico-edilizia sono verifiche differenti. Una planimetria catastale aggiornata non sostituisce il titolo edilizio.

Il Comune deve rispondere entro 30 giorni?

Sì. Trascorso questo termine senza risposta, la richiesta di accesso documentale si considera respinta.

Un vicino può chiedere gli atti edilizi?

Può farlo se dimostra un interesse diretto e attuale, per esempio collegato a distanze, vedute, sicurezza o tutela della propria proprietà. La semplice curiosità non è sufficiente.

Quanto costa ottenere le pratiche?

La visione è gratuita. Copie, scansioni, ricerca d’archivio e bollo possono comportare costi stabiliti dal regolamento del singolo Comune.

È sempre necessaria la delega al tecnico?

Sì, quando il professionista presenta la domanda per conto del proprietario o di un altro interessato. La delega dovrebbe comprendere presentazione dell’istanza, visione, estrazione di copia e ricezione delle comunicazioni.