La fine dell’estate è uno dei momenti migliori per controllare lo stato di terrazzi, balconi e coperture piane. Prima dell’arrivo delle piogge autunnali è possibile individuare crepe, giunti deteriorati, scarichi ostruiti e altri punti deboli attraverso i quali l’acqua potrebbe penetrare nell’edificio.

Una corretta impermeabilizzazione del terrazzo protegge il solaio e gli ambienti sottostanti, evitando la comparsa di macchie, muffa e distacchi dell’intonaco. Non è però sufficiente applicare una guaina o un prodotto liquido sulla superficie: pendenze, bocchettoni, risvolti verticali e raccordi devono essere progettati e realizzati come parti di un unico sistema.

In Sardegna, l’esposizione al sole, gli sbalzi termici e la salsedine nelle località costiere possono accelerare l’invecchiamento dei materiali. Per questo settembre rappresenta un periodo favorevole per verificare le coperture e programmare eventuali interventi prima della stagione più piovosa.

Perché terrazzi e lastrici solari possono causare infiltrazioni

Terrazzi e lastrici solari sono continuamente esposti agli agenti atmosferici. Durante l’estate le superfici possono raggiungere temperature elevate, mentre nelle ore notturne si raffreddano rapidamente. La ripetizione di questi cicli provoca dilatazioni e contrazioni dei materiali.

Nel tempo possono comparire microfessurazioni nella pavimentazione, nei giunti e nello strato impermeabile. Anche un’apertura apparentemente insignificante può permettere all’acqua di raggiungere il massetto o il solaio.

Le principali cause delle infiltrazioni sono:

• impermeabilizzazione deteriorata o applicata in modo discontinuo;
• pendenze insufficienti o dirette lontano dagli scarichi;
• bocchettoni ostruiti da foglie e detriti;
• giunti tra piastrelle consumati;
• crepe nel massetto;
• distacco della pavimentazione;
• raccordi non corretti lungo pareti e parapetti;
• soglie e porte-finestre prive di una protezione adeguata;
• tubazioni o scarichi danneggiati;
• assenza di gocciolatoi nei bordi e nei frontalini;
• precedenti riparazioni eseguite senza individuare l’origine dell’acqua.

L’infiltrazione può manifestarsi lontano dal punto in cui l’acqua entra. Prima di comparire sul soffitto sottostante, infatti, l’acqua può muoversi tra pavimentazione, massetto e solaio. Limitarsi a trattare la macchia interna non risolve il problema.

Differenza tra terrazzo, balcone e lastrico solare

Nel linguaggio comune questi termini vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma indicano elementi differenti.

Il balcone sporge dalla facciata ed è generalmente collegato a una singola unità immobiliare. Il terrazzo è una superficie esterna praticabile di dimensioni più ampie, mentre il lastrico solare è la copertura piana dell’edificio e può essere accessibile oppure avere esclusivamente una funzione di protezione.

La distinzione è importante soprattutto negli edifici condominiali, perché proprietà, uso e funzione di copertura possono incidere sulle decisioni relative ai lavori e sulla ripartizione delle spese.

Per approfondire è possibile consultare l’articolo dedicato alla differenza tra terrazzo e lastrico solare.

I segnali di un’impermeabilizzazione deteriorata

Non è necessario attendere la comparsa di una perdita evidente per controllare la copertura. Alcuni segnali possono anticipare un problema più esteso:

• piastrelle che si muovono o producono un suono vuoto;
• fughe sgretolate;
• ristagni d’acqua dopo la pioggia;
• crepe vicino a parapetti e soglie;
• rigonfiamenti o bolle nella guaina;
• vegetazione che cresce nei giunti;
• ruggine sugli elementi metallici;
• annerimenti lungo i bordi;
• efflorescenze bianche;
• intonaco distaccato nei locali sottostanti;
• macchie che aumentano dopo le precipitazioni.

Una verifica visiva può fornire le prime indicazioni, ma non sempre consente di individuare l’esatto percorso dell’acqua. Quando il problema non è evidente possono essere necessarie prove di tenuta, misurazioni dell’umidità o controlli strumentali.

Cosa controllare prima delle piogge autunnali

La manutenzione preventiva dovrebbe partire dagli elementi che regolano lo smaltimento dell’acqua.

Bocchettoni, griglie e canali di scarico devono essere liberi da foglie, terra e altri materiali. È inoltre necessario controllare che l’acqua raggiunga gli scarichi senza formare ristagni prolungati.

Particolare attenzione deve essere riservata a:

• raccordi tra superficie orizzontale e pareti;
• base dei parapetti;
• soglie delle porte-finestre;
• attraversamenti di tubazioni;
• giunti di dilatazione;
• fissaggi di ringhiere e strutture;
• bordi della pavimentazione;
• copertine e gocciolatoi;
• punti già interessati da precedenti riparazioni.

Anche grondaie e pluviali devono essere controllati. Un sistema di scarico ostruito può provocare accumuli e far lavorare l’impermeabilizzazione in condizioni diverse da quelle previste.

Come è composto un sistema impermeabile

Una terrazza non è protetta da un singolo prodotto, ma da una stratigrafia composta da elementi con funzioni differenti.

Partendo dalla struttura, il sistema può comprendere:

• solaio portante;
• strato per la formazione delle pendenze;
• eventuale barriera o freno al vapore;
• isolamento termico, quando previsto;
• elemento impermeabile;
• strato di protezione o separazione;
• massetto;
• pavimentazione e giunti.

La composizione cambia in base al tipo di copertura. In alcuni sistemi l’impermeabilizzazione viene posata sotto il massetto; in altri si trova immediatamente sotto le piastrelle o rimane direttamente esposta.

Ciò che conta è la continuità dell’elemento di tenuta. I punti più delicati sono quasi sempre i bordi, gli scarichi e gli attraversamenti, non la parte centrale della superficie.

Tipologie di impermeabilizzazione per terrazzi e lastrici solari

La scelta deve tenere conto dello stato della copertura, della destinazione d’uso, della pavimentazione e della possibilità di demolire gli strati esistenti.

Membrane bituminose

Le membrane bituminose, spesso chiamate semplicemente guaine, sono molto utilizzate nelle coperture piane. Possono essere applicate in uno o più strati e devono essere saldate o unite garantendo la continuità del sistema.

Quando rimangono esposte, devono essere adatte all’irraggiamento solare oppure protette con finiture specifiche. Una guaina non destinata all’esposizione diretta può deteriorarsi prematuramente.

Sistemi impermeabilizzanti liquidi

I prodotti liquidi formano, dopo l’applicazione, una membrana continua. Sono utili soprattutto sulle superfici con geometrie articolate, numerosi raccordi o attraversamenti.

La posa richiede un supporto stabile, pulito e correttamente preparato. Crepe, giunti e punti di raccordo devono essere trattati con rinforzi compatibili con il sistema.

La UNI 11928-2:2026, entrata in vigore il 9 aprile 2026, contiene indicazioni per la posa dei prodotti impermeabilizzanti liquidi utilizzati come elemento di tenuta principale nelle coperture continue. La norma affronta idoneità del supporto, condizioni ambientali, fasi di posa e realizzazione dei dettagli.

Prodotti impermeabilizzanti sotto le piastrelle

Quando l’impermeabilizzazione viene applicata immediatamente sotto una pavimentazione ceramica si utilizzano prodotti specifici, compatibili con collanti e rivestimenti.

Questi sistemi non devono essere confusi con le membrane liquide destinate a rimanere come elemento impermeabile principale di una copertura. Prodotti, spessori e modalità di posa devono essere scelti in funzione dell’impiego dichiarato.

Membrane sintetiche

Le membrane sintetiche vengono impiegate soprattutto nelle coperture piane di dimensioni rilevanti. La loro posa richiede una corretta progettazione dei fissaggi, delle saldature, dei risvolti e degli scarichi.

Sono disponibili differenti materiali e configurazioni. La scelta non può essere basata soltanto sul prezzo, perché supporto, esposizione e utilizzo della copertura incidono sulla soluzione più adatta.

È possibile impermeabilizzare il terrazzo senza demolire?

In alcuni casi è possibile intervenire sulla pavimentazione esistente senza rimuoverla completamente. Questa soluzione può ridurre tempi, demolizioni e quantità di materiale da smaltire.

Prima di procedere è però necessario verificare che:

• le piastrelle siano sufficientemente aderenti;
• il supporto non presenti movimenti o cedimenti;
• le pendenze siano corrette;
• gli scarichi possano essere raccordati alla nuova quota;
• soglie e porte-finestre conservino altezze adeguate;
• non siano presenti strati già saturi d’acqua;
• parapetti e altri elementi mantengano le condizioni di sicurezza;
• il sistema scelto sia compatibile con la superficie esistente.

Applicare una resina o un rivestimento sopra piastrelle distaccate non risolve il problema. Il nuovo materiale seguirà i movimenti del supporto e potrà fessurarsi o perdere aderenza.

L’intervento senza demolizione è quindi una possibilità tecnica da valutare, non una soluzione valida per qualsiasi terrazzo.

Quando è necessario demolire pavimento e massetto

Il rifacimento completo può diventare necessario quando l’acqua ha raggiunto gli strati sottostanti, le pendenze sono errate o la pavimentazione presenta distacchi diffusi.

La demolizione permette di verificare direttamente lo stato del massetto e dell’impermeabilizzazione. Consente inoltre di ricostruire correttamente pendenze, raccordi e scarichi.

Un intervento completo può prevedere:

• rimozione della pavimentazione;
• demolizione del massetto deteriorato;
• eliminazione della vecchia impermeabilizzazione;
• ripristino del supporto;
• formazione delle nuove pendenze;
• posa del sistema impermeabile;
• realizzazione dei risvolti verticali;
• raccordo con bocchettoni e soglie;
• prova di tenuta;
• nuovo massetto e pavimentazione.

Prima della demolizione devono essere protetti accessi, facciate e ambienti sottostanti. È inoltre necessario programmare i lavori considerando le condizioni meteorologiche, perché il solaio non deve rimanere esposto in caso di pioggia.

L’importanza delle pendenze e degli scarichi

Anche il miglior materiale impermeabilizzante può essere messo in difficoltà da ristagni continui. La superficie deve convogliare l’acqua verso gli scarichi senza creare avvallamenti.

Le pendenze devono essere definite nello strato corretto e non improvvisate con il solo collante delle piastrelle. Bocchettoni e griglie devono essere dimensionati e posizionati in modo da ricevere l’acqua anche durante precipitazioni intense.

Il raccordo tra impermeabilizzazione e scarico rappresenta uno dei punti più delicati. Una semplice sigillatura superficiale può deteriorarsi e permettere all’acqua di penetrare sotto il rivestimento.

Quando possibile è utile prevedere sistemi di troppo pieno, capaci di limitare gli accumuli se lo scarico principale dovesse ostruirsi.

Risvolti, soglie e giunti: i punti più delicati

L’impermeabilizzazione non deve fermarsi sul piano orizzontale. Deve proseguire lungo pareti, parapetti e altri elementi verticali fino alla quota prevista dal progetto.

In prossimità delle porte-finestre occorre coordinare impermeabilizzazione, soglia e serramento. Se lo spazio disponibile è ridotto, il dettaglio deve essere studiato con particolare attenzione per impedire all’acqua di raggiungere gli ambienti interni.

I giunti strutturali non devono essere coperti con materiali rigidi. Devono rimanere in grado di assorbire i movimenti dell’edificio attraverso elementi e sigillanti adeguati.

Anche i fissaggi di ringhiere, pergole, tende e impianti possono interrompere la continuità dell’impermeabilizzazione. Forare la superficie senza ripristinare correttamente il punto di passaggio può creare una via d’ingresso per l’acqua.

Come si esegue un intervento di impermeabilizzazione

Le fasi dipendono dal sistema utilizzato, ma un intervento completo comprende generalmente:

1. Sopralluogo e diagnosi

Si controllano superficie, pendenze, scarichi, crepe e locali sottostanti. Vengono ricercate le possibili vie di ingresso dell’acqua.

2. Definizione dell’intervento

Si stabilisce se conservare la pavimentazione, demolire alcuni strati o ricostruire l’intera copertura.

3. Preparazione del supporto

La superficie viene pulita e regolarizzata. Le parti distaccate sono rimosse e le fessure vengono trattate secondo il ciclo scelto.

4. Trattamento dei dettagli

Scarichi, spigoli, risvolti e attraversamenti vengono preparati prima dell’applicazione generale dell’impermeabilizzazione.

5. Posa del sistema impermeabile

Membrane o prodotti liquidi vengono applicati rispettando quantità, sovrapposizioni, spessori e tempi indicati dal produttore.

6. Controllo della continuità

Prima di coprire lo strato impermeabile è opportuno verificare l’assenza di interruzioni e difetti.

7. Protezione e pavimentazione

L’impermeabilizzazione viene protetta e completata con gli strati previsti dal progetto.

8. Consegna e manutenzione

Al termine dei lavori è utile conservare schede tecniche, documentazione fotografica e indicazioni per i controlli periodici.

La UNI 11540:2014, attualmente in vigore, fornisce indicazioni per il piano di manutenzione delle coperture continue realizzate con membrane flessibili impermeabilizzanti.

Manutenzione del terrazzo dopo i lavori

Una nuova impermeabilizzazione non elimina la necessità di manutenzione. Almeno una volta all’anno e dopo eventi meteorologici intensi è consigliabile controllare:

• pulizia degli scarichi;
• stato delle fughe;
• integrità dei sigillanti;
• presenza di ristagni;
• condizioni dei risvolti;
• fissaggi e attraversamenti;
• eventuali crepe;
• stato di copertine e gocciolatoi.

Non bisogna utilizzare utensili appuntiti o prodotti aggressivi che possano danneggiare la membrana. Anche la posa successiva di fioriere, impianti o strutture deve essere valutata per evitare perforazioni.

Permessi per impermeabilizzare terrazzi e lastrici solari

Il semplice ripristino dell’impermeabilizzazione, quando non comporta modifiche rilevanti alla struttura o all’aspetto dell’edificio, può rientrare nella manutenzione ordinaria e nell’edilizia libera.

Il Glossario nazionale dell’edilizia libera include tra gli interventi di manutenzione la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione di elementi di copertura, pavimentazioni esterne e opere di lattoneria, nel rispetto delle normative urbanistiche e di settore.

La situazione deve essere verificata caso per caso quando i lavori comportano:

• modifica delle quote o delle pendenze;
• interventi sulle parti strutturali;
• ricostruzione di parapetti;
• variazione dell’aspetto esterno;
• realizzazione di nuovi volumi;
• interventi su immobili vincolati;
• opere più ampie collegate alla ristrutturazione.

Prima di iniziare è opportuno verificare le disposizioni comunali e, in Sardegna, gli eventuali adempimenti attraverso il SUAPE.

Impermeabilizzazione in condominio e ripartizione delle spese

Quando il terrazzo o il lastrico solare svolge la funzione di copertura dell’edificio, il problema può coinvolgere più unità immobiliari. Prima dei lavori occorre stabilire se la superficie sia condominiale, di proprietà esclusiva o concessa in uso esclusivo.

La ripartizione delle spese dipende dalla configurazione dell’edificio, dalla funzione svolta dalla copertura e dalle regole contenute nel Codice civile e nel regolamento condominiale.

È quindi opportuno coinvolgere l’amministratore, documentare il danno e approvare un intervento che elimini la causa dell’infiltrazione. Una riparazione parziale eseguita autonomamente potrebbe non essere sufficiente o interferire con elementi comuni.

Quanto costa impermeabilizzare un terrazzo

Non esiste un prezzo al metro quadrato valido per ogni intervento. Il costo dipende soprattutto dalle condizioni esistenti e dal ciclo necessario.

Tra i fattori che incidono sul preventivo rientrano:

• superficie complessiva;
• accessibilità del terrazzo;
• presenza di pavimentazione;
• demolizione e smaltimento;
• rifacimento del massetto;
• correzione delle pendenze;
• numero di scarichi;
• sviluppo dei risvolti verticali;
• presenza di parapetti e soglie;
• sistema impermeabile scelto;
• necessità di ponteggi;
• nuova pavimentazione;
• condizioni del solaio.

Un preventivo dovrebbe descrivere separatamente preparazione, materiali, dettagli, prove e lavorazioni accessorie. Confrontare soltanto il prezzo finale può nascondere differenze importanti tra gli interventi proposti.

Impermeabilizzazione di terrazzi e lastrici solari in Sardegna

Intervenire prima delle piogge permette di evitare che una piccola fessura si trasformi in un danno esteso. La soluzione deve essere definita dopo aver controllato supporto, pendenze e punti di scarico, evitando riparazioni superficiali eseguite senza una diagnosi.

Global Società Cooperativa Sociale, con sede a San Gavino Monreale, opera nel settore delle costruzioni e delle ristrutturazioni in Sardegna. Tra i servizi di edilizia rientrano interventi di impermeabilizzazione, coibentazione, rifacimento delle facciate e recupero degli edifici.

Per approfondire le cause delle perdite è possibile consultare anche la guida dedicata alle infiltrazioni da pioggia.

Chi deve impermeabilizzare un terrazzo, un balcone o un lastrico solare può contattare Global Società Cooperativa per richiedere informazioni e valutare l’intervento più adatto.

Contatti aziendali:
Global Società Cooperativa
Via Villacidro 106, San Gavino Monreale
Telefono: 070.2348800
Email: info@globalsocietacooperativa.com

Domande frequenti sull’impermeabilizzazione dei terrazzi

Si può impermeabilizzare un terrazzo senza togliere le piastrelle?

Sì, ma soltanto quando pavimentazione e sottofondo sono stabili, le pendenze sono adeguate e le nuove quote non creano problemi a scarichi, soglie e parapetti.

Una resina trasparente risolve sempre le infiltrazioni?

No. Può essere utile in situazioni circoscritte, ma non risolve massetti lesionati, pavimenti distaccati, pendenze errate o impermeabilizzazioni profondamente deteriorate.

Quanto dura l’impermeabilizzazione di un terrazzo?

La durata dipende dal materiale, dalla posa, dall’esposizione e dalla manutenzione. I punti di raccordo e gli scarichi devono essere controllati periodicamente.

Come si individua il punto da cui entra l’acqua?

Il punto in cui compare la macchia non coincide necessariamente con quello di ingresso. Possono servire sopralluoghi, misurazioni dell’umidità e prove di tenuta.

La guaina può essere lasciata esposta al sole?

Soltanto se il prodotto è destinato a questo utilizzo o viene protetto con una finitura compatibile. Le indicazioni del produttore devono essere rispettate.

Chi paga l’impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale?

Dipende da proprietà, uso esclusivo e funzione di copertura. La situazione deve essere verificata con l’amministratore sulla base del Codice civile e del regolamento condominiale.

Serve una pratica edilizia?

Il semplice ripristino può rientrare nell’edilizia libera. Modifiche strutturali, variazioni delle quote, immobili vincolati o interventi più estesi possono richiedere ulteriori adempimenti.

Chi realizza impermeabilizzazioni in Sardegna?

La ditta Global, con sede a San Gavino Monreale in Villacidro 106, realizza impermeabilizzazioni di balconi, terrazze e lastrici solari in tutto il Medio Campidano e tutta la Sardegna.